前回のコラムで、空き家の敷地が接面している道路が、建築基準法上どのような種類の道路なのかを事前に確認しておく重要性について簡単に説明致しました。

なぜならば、原則として、建物の敷地は、建築基準法上の道路に２ｍ以上接道していなければならず、この接道義務を満たしていない土地は無道路地となり、敷地の上に建物を建築することが出来なくなるからです。

一般的に、土地は建物と一体としてその効用を発揮するものであることから、建物の建築が出来ない土地の価値は著しく低下し、市場性を失って買い手がつかなくなってしいます。

そして、調査の結果、前面道路が「建築基準法上の道路に該当しない」と表記されている場合には、既に行政上では判定済みであり、原則として建物を再建築することができない旨をお伝えしました。

但し、前面道路が「建築基準法上の道路に該当しない」場合においても、例外的に建物の建築が認められる場合があります。

それは、前面道路が、建築基準法第４３条第２項第二号に基づく許可の基準に該当する場合です。

例えば、神戸市における当該許可基準によると、対象地が、（１）現況幅員が１．５ｍ以上で建築基準法上の道路まで通行上支障がないこと、（２）当該道路から敷地までの長さが２０ｍ以下であること、（３）通路の反対側から水平距離３ｍの範囲には支障物を設けないこと等とされています。

これらの基準をすべて満たし、最終的に建築審査会の同意を得た場合には、一定の建物の建築が認められる可能性があります。

したがいまして、前面道路の調査の結果、「建築基準法上の道路に該当しない」と判定されている場合においても、対象地の立地条件によっては、建物の建築が可能となり、結果的に市場性が回復する可能性がありますので、前面道路が「建築基準法上の道路に該当しない」場合には、あらかじめ専門家に相談することや、担当部署を訪れて、事前に詳細を確認しておくことをお勧めします。