阪神間の住宅地を歩いていると、昔ながらの細い路地の奥にぽつんと空き家が残っているのを見かけます。
持ち主の方に話を聞くと、こんな声が返ってきます。

「相続した家が“再建築不可”と言われて困っている」
「売ろうにも値段がつかない」
「解体しても建てられないから、どうしたらいいのか…」

こうした “どう扱えばいいのか分からない家” は、阪神間では決して珍しくありません。
でも、再建築不可だからといって、手の打ちようがないわけではありません。

今回のコラムでは、一般の方でもすぐ理解できるように、再建築不可の空き家に対して取れる現実的な選択肢をシンプルにまとめます。

1.建て替えできない理由のほとんどは「道路」
再建築不可の原因の大半は、家そのものではなく “道路との関係” です。
建て替えには、
• 幅4m以上の道路に
• 2m以上接していること
という条件があります。つまり、道路の扱いを整えるだけで、建て替えできる土地に変わることがあるということです。

では、どう整えるのか。
実務でよく使われる方法は次の4つです。

(1)敷地を少し下げて道路を広げる（セットバック）
道路が狭い場合、敷地を数十センチ後ろに下げるだけで条件を満たすケースがあります。
阪神間の古い住宅地では、多い解決パターンです。

(2)“道路ではない道” を道路として認めてもらう
見た目は道路でも、法的には道路でないことがあります。
• 私道
• 道路台帳に未登録
• 位置指定がない
こうした場合、行政に申請して “道路として扱ってもらう” ことで再建築できる可能性があります。

(3)近隣と協力して道の扱いを整える
袋小路の奥などでは、周辺住民と協定を結ぶことで再建築が可能になるケースもあります。
阪神間の住宅密集地では、実はよくある方法です。

2.建て替えできなくても「使い道」はいろいろある
再建築不可は、“建て替えられない” だけで、“使えない” わけではありません。
(1)リフォームして活用する（住居・事務所・店舗・教室など）
• 賃貸住宅
• 小規模オフィス
• アトリエ
• カフェやギャラリー
• 料理教室やサロン
など、古い家を活かした使い方に一定の需要があります。
「建て替えられない＝使えない」ではありません。

(2)隣地とセットで売る
単体では売れにくくても、隣地と一緒なら価値が跳ね上がることがあります。
• 隣地所有者が買い取る
• 複数筆まとめて再開発
実務では非常に有効な方法です。

(3)専門業者に買い取ってもらう
再建築不可物件を専門に扱う業者もあります。
• 現状のまま
• 解体後
• リフォーム後
一般市場より価格は下がりますが、早く手放したい場合の現実的な選択肢です。

3.現状を正確に知ることで選択肢が拡がる可能性も
再建築不可という言葉を聞くと、「もうどうにもならないのでは」と感じてしまいがちです。しかし実際には、
• 道路の扱いを変える
• 隣地と調整する
• 建物を活かして使う
• 専門業者に売却する
など、選べる道は思っているより多いものです。

そして、どの選択肢を取るにしても、最初の一歩は “現状を正確に知ること” です。
• 道路の種類
• 接道の長さ
• 建物の状態
• 周辺の土地関係
これらを整理するだけで、「できること」と「できないこと」がはっきりし、次に進む道が見えてきます。

空き家は放置するほど選択肢が減りますが、状況を知り、早めに動けば、選択肢は必ず広がります。

「うちの家の場合はどうなんだろう」

と思ったら、ぜひ『空き家どうする？』にご相談ください！