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空き家の評価額を下げることはできるのですか?
Q&Aカテゴリー: 税金空き家の評価額を下げることはできるのですか?
アバターR.O 質問日 3か月 前

空き家を相続したのですが、税理士に評価をしてもらった額だと、相続税がかかってしまいそうです。税理士から「より詳細に評価をするなら不動産鑑定士に相談してください」と言われたのですが、不動産鑑定士に依頼をすることで、評価額が下がったりすることはあるのでしょうか?また評価をしてもらうのにどのぐらいの費用がかかるのでしょうか?

回答(全1件)
若杉和宏若杉和宏 Staff 回答日 3か月 前

税務上、住宅の評価につきましては、財産評価基本通達に基づき、土地については「路線価評価」、あるいは、「倍率評価」での価額になり、建物については固定資産税評価額となります(以下、「路線価等による評価」といいます)。

過去、不動産鑑定評価で申告を行った例もありますが、標準的な条件であるにもかかわらず、路線価等による評価と著しく乖離しているような場合には、不動産鑑定評価が認められることはほとんどありません。

しかしながら、過去の判例においても、特別な事情により、路線価等による評価と現実の取引相場があまりにも離れている場合には、不動産鑑定評価が支持されることがあります。その結果として、鑑定評価報酬をはるかに上回る節税効果が期待できるケースがあるということです。

どのようなケースなのか、一概には言えないと思いますが、例えば、建物の固定資産税評価額は下限値が20%となっているため、本来は、取り壊し費用込みでマイナス評価がなされるべきところ、倒壊しそうでも20%評価がなされて割高だとか、また、税務当局や税理士さんは、不動産のプロではないので、建物再建築が不可なのにそれを見逃してしまうとか、さらに、そもそも、土地は完全所有ではなく借地だったとか、様々な場合が想定されると思います。

一方、これまでの話とは別に、財産評価基本通達の第1章総則の6では、「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する。」とされています。
そして、例えば、「著しく高低差がある土地」「地盤に甚だしい凹凸のある土地」「震動の甚だしい土地」「騒音、日照阻害、臭気、忌み等により、その取引金額に影響を受けると認められる土地」については、これが路線価に反映されていない場合、10%の評価減ができるとする見解があり、これらの判断については、鑑定士の意見書や知見が大いに役立ちます。

ですので、あらかじめ、即座にこれは財産評価基本通達でかまわないとか、いや、不動産鑑定評価がいいとか、専門知識のない一般の方々が簡単に判断できるわけではないということです。強いて言いますと、区画整然とした普通の既成住宅地域内の戸建住宅とかであれば、路線価等による評価がなじみ、やや問題が見られる住宅については、不動産の鑑定評価を検討してみる、といった程度でしょうか。

不動産の鑑定評価報酬は、物件の評価額や規模等に左右されますが、平均的な戸建住宅で20万円程度、意見書でその半額、調査を行い節税効果を一緒に判断してみるといったことで、さらにその半額程度とお考え下さい。

「空き家どうする?サポーター」の紹介
若杉不動産鑑定
担当者:若杉和宏(わかすぎ かずひろ)
専門分野
不動産鑑定不動産コンサルタント
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