サポーターコラム

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Supporter column
相続した不動産を売却した場合の税金について

『親から相続した家を売ったら(売ったんですが)税金はどうなりますか?』と質問を受けることが最近増えてきました。
そこで、通常の譲渡の時と異なる点についてまとめてみましたので、参考にしていただければ幸いです。

1. 不動産を取得した日
不動産を譲渡した場合の税率は以下のようになっています。
■所有期間の区分に応じて税率が違う(所得税は復興特別所得税を加えた税率)
(1)所有期間が短期:所得税  30.63% ・ 住民税 9%
(2)所有期間が長期:所得税 15.315% ・ 住民税 5%
■所有期間とは
(1)短期:譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下の場合
(2)長期:譲渡した年の1月1日において所有期間が5年超の場合

このように見ていくと、相続してすぐに譲渡したら、税率高いな・・と思われるかもしれません。が、相続で不動産を取得した場合には、死亡した人の取得した日がそのまま相続人に引継がれます。したがって、死亡した人の取得した日から譲渡した年の1月1日までの期間で判定することになりますので、短期所有に該当して、税率が高くなることは稀です。

2. 不動産を購入した金額
不動産を譲渡した場合の税金計算のざっくりしたイメージは以下の通りです。
 【譲渡収入】-【取得費※1】-【譲渡費用※2】=【譲渡所得】
 【譲渡所得】× 税率(上記1.参照)
  ※1 土地は購入代金・建物は購入代金から減価償却費控除後の金額など
  ※2 仲介手数料など
  
そうしますと、相続した不動産は買っていないので、購入代金は0円と思ってしまいそうですが、購入代金についても1.と同じように、死亡した人の購入した代金を相続人が引き継ぎます。ですので、ご両親が家を購入したときの契約書などは、相続時に捨てずにお持ちいただくのが良いと思います。
ただ、先祖代々の不動産の場合など、いくらで買ったか分からない場合が多々ありますが、その場合は概算(譲渡収入の5%)で計算する方法があります。

3. 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例  
相続開始のあった日の翌日から相続税申告書の提出期限の翌日以後3年以内に、相続により取得した不動産を譲渡した場合には、その資産を譲渡した人の相続税額の一部を取得費に加算することができますので、相続税の納付があった方は、譲渡所得を計算する際に忘れてしまうと譲渡に係る税金を多く払ってしまうことになりますのでご注意下さい。 

4. 相続人と同居していた家を譲渡する場合・相続した空き家を譲渡する場合
相続税の特例(その家の敷地の相続税評価額が80%減額できる特例)や譲渡所得の特例(3,000万円の控除)など、税負担が少なくなる特例に関係してくる場合がありますので、譲渡する前に専門家にご相談されることをお奨めします。

譲渡所得については税額が大きくなりがちですし、色々な特例がありますので、税務署または税理士にご相談されるのが良いと思います。

「空き家どうする?サポーター」の紹介
税理士法人シーシーアイ
担当者:芦田直樹(あしだ なおき)
専門分野
税金相続
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